Das Wichtigste vorab
- Ab 2027 ersetzt das Altersvorsorgedepot die Riester-Rente und ermöglicht weiterhin die Nutzung von gefördertem Kapital für selbstgenutztes Wohneigentum durch Kapitalentnahme.
- Die Förderung wird deutlich einfacher und höher: Pro eingezahltem Euro bis 360 € gibt es 50 % Zulage, bis 1.800 € weitere 25 % – das ergibt maximal 540 € Grundzulage pro Jahr. Die Kinderzulage beträgt einheitlich 300 € pro Kind.
- Das Wohnförderkonto (das fiktive Steuerkonto für geförderte Immobilienentnahmen) wird radikal vereinfacht: Sowohl die jährliche Verzinsung entfällt, als auch der Besteuerungszeitraum reduziert sich.
- Die Selbstnutzung der Immobilie bleibt zentrale Voraussetzung, aber die Reform schafft flexiblere Ausnahmen bei Pflegebedürftigkeit, Scheidung und berufsbedingtem Umzug – damit du bei Lebensereignissen nicht automatisch deine Förderung verlierst.
Das Altersvorsorgedepot ersetzt ab 2027 die Riester-Rente und macht es möglich, gefördertes Kapital für selbstgenutztes Wohneigentum durch Kapitalentnahme einzusetzen. Wichtig dabei: Anders als bei Riester ist diese Entnahmeoption nicht mehr automatisch in jedem Vertrag enthalten. Wer sein Kapital später fürs Eigenheim nutzen möchte, muss gezielt einen Anbieter wählen, der diese Möglichkeit anbietet.
Was ist das Altersvorsorgedepot und wie funktioniert es?
Das Altersvorsorgedepot ist ein depotbasierter Altersvorsorgevertrag, in welchem man in Aktien, Fonds und ETFs investieren kann. In der Ansparphase wächst dein Vermögen komplett steuerfrei – keine Kapitalertragsteuer auf Dividenden, Zinsen oder Kursgewinne. Die Besteuerung erfolgt erst nachgelagert in der Auszahlungsphase, wenn du deine Rente beziehst.
Auch der Garantiezwang fällt weg. Bei Riester war eine 100-prozentige Beitragsgarantie Pflicht, was viel Rendite kostete, weil das Geld überwiegend in sichere, renditeschwache Anlagen floss statt in Aktien. Beim Altersvorsorgedepot kannst du frei wählen: ganz ohne Garantie und voll am Kapitalmarkt investiert oder mit optionaler Absicherung von 80 oder 100 Prozent.
Der förderberechtigte Personenkreis wird massiv erweitert. Neben den bisherigen Riester-Berechtigten können erstmals auch Selbständige mit Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit sowie Pflichtmitglieder berufsständischer Versorgungseinrichtungen (etwa Ärzte, Anwälte, Architekten) die Förderung nutzen. Für Selbständige ist das ein echter Durchbruch, weil sie bisher keinen Zugang zur staatlich geförderten Kombination aus Kapitalmarktanlage und Eigenheimförderung hatten.
Besonders für Selbstständige wird das neue Altersvorsorgedepot extrem attraktiv.
Wie unterscheidet sich das Altersvorsorgedepot von der Riester-Rente?
Der größte Unterschied liegt in der Förderlogik. Bei der alten Riester-Rente musstest du mindestens 4 % deines Vorjahreseinkommens einzahlen, um die volle Förderung zu erhalten. Im neuen System bekommst du für jeden eingezahlten Euro eine klar nachvollziehbare Zulage – unabhängig von deinem Einkommen.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick:
Wer 1.800 € im Jahr einzahlt, bekommt 540 € Grundzulage obendrauf. Bei der alten Riester-Rente waren es maximal 175 €. Allein durch die höhere Förderung lohnt sich das neue System in den meisten Fällen deutlich mehr.
Welche drei Produktvarianten gibt es ab 2027?
Ab 2027 stehen drei grundlegende Produkttypen zur Wahl, die sich in Risiko, Renditeerwartung und Sicherheit unterscheiden:
- Renditeorientiertes Altersvorsorgedepot ohne Garantie: Du investierst in breit gestreute Aktien-ETFs und andere realwertorientierte Anlageklassen. Das Risiko liegt vollständig bei dir, dafür profitierst du langfristig von den höchsten Renditechancen.
- Garantieprodukte mit 80 % oder 100 % Kapitalgarantie: Relevant, wenn Sicherheit wichtiger ist als maximale Rendite. Bei 100 % Garantie stehen zu Beginn der Auszahlungsphase mindestens die eingezahlten Beiträge plus Zulagen zur Verfügung.
- Standarddepot mit Kostendeckel: Ein einfach strukturiertes Altersvorsorgedepot mit OGAW-Investmentfonds (also regulierten Publikumsfonds) und einer Kostenobergrenze von 1 %. Gedacht als niedrigschwelliger Einstieg für alle, die ohne großen Aufwand loslegen wollen.
Immobiliennutzung im Altersvorsorgedepot: Die Grundlagen
Mietfreies Wohnen im Alter gilt als wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Deshalb bleibt die Eigenheimförderung auch im reformierten System ein zentrales Element. Gefördertes Altersvorsorgekapital lässt sich weiterhin für selbstgenutztes Wohneigentum einsetzen.
Die Eigenheimrente, bekannt als Wohn-Riester, bleibt auch nach 2027 als eigenständiges Produkt erhalten, vor allem in Form des Altersvorsorge-Bausparvertrags. Sie geht also nicht einfach im Altersvorsorgedepot auf, sondern besteht als eigene Produktkategorie weiter, speziell für Bausparen und die Tilgung von Immobiliendarlehen. Neu ist, dass auch sie die vereinfachte Förderlogik des neuen Systems übernimmt. Die
Wer dagegen ein Altersvorsorgedepot bespart, kann daraus optional Kapital für selbstgenutztes Wohneigentum entnehmen, sofern der Anbieter diese Entnahmeoption anbietet.
Welche Voraussetzungen muss die Immobilie erfüllen?
Die Voraussetzungen für die Immobiliennutzung sind klar definiert und orientieren sich an den bewährten Regeln von Wohn-Riester:
- Selbstnutzung als Lebensmittelpunkt: Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz sein. Ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Reine Kapitalanlagen oder Ferienwohnungen sind nicht förderfähig.
- Eigentum oder Miteigentum: Du musst Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sein. Auch Genossenschaftsanteile, die ein lebenslanges Wohnrecht gewähren, zählen dazu.
- Lage innerhalb EU oder EWR: Die Immobilie muss in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum (Island, Liechtenstein, Norwegen) liegen.
- Zeitlicher Zusammenhang: Nach bisherigem Wohn-Riester-Recht müssen die Aufwendungen für die Immobilie in einem engen zeitlichen Rahmen zur Entnahme stehen, konkret innerhalb von sechs Monaten vor dem Entnahmeantrag bei der ZfA und bis zu zwölf Monaten nach der Auszahlung durch den Anbieter. Ob das neue Altersvorsorgedepot diese Fristen unverändert übernimmt, ist noch nicht abschließend geregelt. Wird jedoch voraussichtlich der Fall sein.
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Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten deine Altersvorsorge fördern zu lassen. Mache jetzt unseren Check.
Wie kann ich das Altersvorsorgedepot für eine Immobilie nutzen?
Es stehen zwei grundlegende Wege offen, das Altersvorsorgedepot für eine Immobilie einzusetzen:
- Kauf, Bau oder Sanierung: Du entnimmst das Kapital für den Kaufpreis, die Herstellungskosten, Genossenschaftsanteile oder eine energetische Sanierung.
- Darlehen ablösen: Du entnimmst das Guthaben als Einmalzahlung und tilgst damit ein bestehendes Immobiliendarlehen.
Die Entnahme wird von der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) genehmigt und auf einem sogenannten Wohnförderkonto erfasst. Dieses Konto hält fest, wie viel gefördertes Kapital du für die Immobilie verwendet hast, denn dieser Betrag wird später im Rentenalter nachgelagert versteuert.
Für die Entnahme gelten Mindestbeträge. Grundsätzlich müssen mindestens 3.000 Euro für die wohnungswirtschaftliche Verwendung entnommen werden. Bei energetischen Sanierungen oder barrierereduzierendem Umbau liegt die Mindestentnahme höher: 6.000 Euro, wenn die Maßnahme innerhalb von drei Jahren nach Kauf oder Bau erfolgt, und 20.000 Euro bei späteren Maßnahmen. Neu ist, dass bei einer Teilentnahme künftig kein Mindestrestbetrag mehr im Vertrag verbleiben muss.
Seit 2024 lässt sich das geförderte Kapital auch für energetische Sanierungen nach § 35c EStG einsetzen, etwa für eine neue Heizung, Wärmedämmung oder neue Fenster. Voraussetzung ist, dass ein Fachunternehmen die Maßnahme ausführt und bescheinigt. Wichtig: Für dieselben Kosten darf nicht gleichzeitig die Steuerermäßigung nach § 35c EStG genutzt werden. Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.
Wie viel Guthaben kann ich für den Immobilienkauf entnehmen?
Für die selbstgenutzte Immobilie kannst du das geförderte Kapital aus deinem Altersvorsorgedepot entnehmen, ohne die Förderung zu verlieren. Für die Entnahme gelten weiterhin Mindestbeträge, je nach Verwendungszweck 3.000, 6.000 oder 20.000 Euro. Neu ist aber, dass nach einer Teilentnahme kein Mindestrestbetrag mehr im Vertrag verbleiben muss. Früher mussten mindestens 3.000 Euro im Depot zurückbleiben, diese Regel entfällt. Du kannst dein gefördertes Guthaben damit flexibler einsetzen.
Je höher die Entnahme, desto höher der spätere steuerpflichtige Betrag auf dem Wohnförderkonto.
Die Entnahme sollte deshalb mit anderen Finanzierungsbausteinen wie Eigenkapital, Bankdarlehen oder KfW-Programmen abgestimmt werden, um die steuerliche Belastung im Alter gezielt zu begrenzen.
Wie funktioniert das Wohnförderkonto?
Das Wohnförderkonto ist kein echtes Bankkonto, auf dem Geld liegt. Es ist ein fiktives Steuerkonto, das die Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) führt, um die nachgelagerte Besteuerung der Eigenheimförderung sicherzustellen. Sobald gefördertes Altersvorsorgekapital für eine Immobilie verwendet wird, eröffnet die ZfA dieses Konto und dokumentiert dort jeden geförderten Euro.
Was ist das Wohnförderkonto und wie funktioniert es?
Das Wohnförderkonto erfasst alle geförderten Beträge, die für eine Immobilie eingesetzt werden – Kapitalentnahmen und die darauf gewährten Zulagen. Der Anbieter bekommt jährlich den aktuellen Stand des Kontos mitgeteilt.
Nach bisheriger Praxis wuchs das Guthaben auf dem Wohnförderkonto jedes Jahr um 2 % fiktive Verzinsung. Das ließ den Kontostand über Jahrzehnte exponentiell anwachsen. Also es musste mehr zurückgezahlt werden, als tatsächlich entnommen wurde. Vielen Sparern war das nicht bewusst. Die steuerliche Belastung war am Ende deutlich höher als erwartet. Mit der Reform ändern sich zwei zentrale Punkte:
- Die 2 % Verzinsung entfällt komplett. Der Kontostand wächst nur noch durch tatsächlich geförderte Entnahmen und Zulagen – nicht mehr durch einen fiktiven Zinseszinseffekt.
- Der Besteuerungszeitraum schrumpft auf 5 Jahre. Der auf dem Wohnförderkonto angesammelte Betrag wird ab Beginn der Auszahlungsphase über 5 Jahre verteilt versteuert, statt wie bisher bis zum 85. Lebensjahr. Also, die Steuerrückzahlung muss innerhalb von 5 Jahren erfolgen.
Deshalb fallen die jährlichen Steuerbeträge in der Regel höher aus, was in diesen Jahren zu einer höheren Steuerprogression führen kann.
Wie wird das entnommene Kapital im Wohnförderkonto erfasst?
Jede geförderte Kapitalentnahme für die Immobilie sowie die darauf entfallenden Grund- und Kinderzulagen fließen in das Wohnförderkonto. Das Konto summiert also den geförderten Betrag, der später nachgelagert versteuert wird.
Wichtig: Der Kontostand bildet nicht den Wert der Immobilie ab, sondern ist eine rein steuerliche Rechengröße für den geförderten Kapitalanteil.
Welche Zinsen fallen auf dem Wohnförderkonto an?
Die bisherige jährliche Verzinsung von 2 % war einer der größten Kritikpunkte an der Eigenheimrente. Wer vor 20 Jahren 30.000 € entnahm, stand am Ende nicht bei 30.000 € Steuerlast, sondern bei über 44.500 €. Allein durch den Zinseszinseffekt. Viele Sparer haben das bei Vertragsabschluss nicht verstanden.
Mit der Reform entfällt die fiktive Verzinsung von 2 Prozent. Für alle Wohnförderkonten, die nach dem 1. Januar 2028 gebildet werden, wächst der Kontostand nur noch durch tatsächlich entnommene und geförderte Beträge, nicht mehr durch den fiktiven Zinseszins.
Entscheidend ist dabei nicht die Vertragsart, sondern der Zeitpunkt, zu dem das Wohnförderkonto entsteht. Wer erst ab 2028 gefördertes Kapital für die Immobilie entnimmt, profitiert von der zinslosen Regelung. Wird das Konto dagegen noch vor diesem Stichtag gebildet, etwa durch eine Entnahme im Jahr 2027, gilt zunächst weiter die alte Regelung mit der 2-Prozent-Verzinsung.
Für bestehende Wohn-Riester-Verträge bleibt die bisherige Regelung erhalten. Ein freiwilliger Wechsel in das neue Fördersystem ist möglich, ob er sich lohnt, hängt aber vom Einzelfall ab.
Wann muss ich das Wohnförderkonto zurückführen?
Das Wohnförderkonto wird bei Rentenbeginn durch die Besteuerung abgebaut. Der Kontostand verteilt sich im neuen System auf fünf Jahre und wird als sonstige Einkünfte in der Steuererklärung angegeben. Alternativ ist die Einmalbesteuerung mit 30 Prozent Rabatt möglich.
Eine Rückzahlungspflicht entsteht nur bei förderschädlichen Ereignissen. Gibst du die Selbstnutzung auf, etwa durch Verkauf oder dauerhafte Vermietung, kannst du die sofortige Besteuerung auf zwei Wegen vermeiden: durch Reinvestition in eine neue selbstgenutzte Immobilie innerhalb eines Zeitfensters von zwei Jahren vor bis 5 Jahren nach der letzten Selbstnutzung, oder durch Einzahlung des Kontostands auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag bis zum Ende des Folgejahres.
Wird keine dieser Fristen eingehalten, löst die ZfA das Wohnförderkonto auf, und der gesamte Betrag wird in dem Jahr versteuert, in dem die Selbstnutzung aufgegeben wurde.
Förderung und steuerliche Vorteile bei Immobilienentnahme
Die staatliche Förderung bleibt bei förderkonformer Immobiliennutzung vollständig erhalten. Grundzulage, Kinderzulage und Steuervorteile müssen nicht zurückgezahlt werden, sondern werden an die Immobilie „gebunden" – dokumentiert über das Wohnförderkonto.
Bleibt meine staatliche Förderung bei Immobiliennutzung erhalten?
Ja – solange du das Kapital förderkonform für Erwerb, Bau, Umbau oder energetische Sanierung einer selbstgenutzten Immobilie einsetzt. Grundzulage, Kinderzulage und steuerliche Vorteile bleiben erhalten und werden über das Wohnförderkonto in die nachgelagerte Besteuerung überführt.
Die Reform erweitert außerdem die Schutzregelungen bei Lebensveränderungen:
- Berufsbedingter Umzug: Kein Förderverlust, wenn die ZfA zustimmt und du die Selbstnutzung spätestens zum 67. Lebensjahr wieder aufnimmst.
- Pflegebedürftigkeit: Flexiblere Auslegung der Selbstnutzung, wenn aus gesundheitlichen Gründen ein Auszug nötig wird.
- Scheidung: Die Förderung kann beim in der Immobilie verbleibenden Ehepartner fortgeführt werden.
Wie wirkt sich die Entnahme auf Zulagen und Steuervorteile aus?
Bei förderunschädlicher Verwendung bleiben die Zulagen erhalten. Sie fließen in das Wohnförderkonto und werden dort dokumentiert, nicht sofort versteuert. Beiträge und Zulagen lassen sich weiterhin als Sonderausgaben geltend machen, wobei das Finanzamt über die Günstigerprüfung automatisch die für dich beste Variante ermittelt.
Der Nettoeffekt hängt von deinem persönlichen Steuersatz im Alter ab. In den meisten Fällen überwiegt der Vorteil des mietfreien Wohnens die spätere Steuerlast deutlich. Wer im Ruhestand 1.000 Euro Miete spart, kommt auf 12.000 Euro Ersparnis pro Jahr, und das jedes Jahr bis zum Lebensende. Die Besteuerung des Wohnförderkontos fällt dagegen nur einmalig oder verteilt über fünf Jahre an. Über die gesamte Rentenzeit betrachtet übersteigt die Mietersparnis die Steuerbelastung damit in der Regel bei Weitem.
Muss ich die Förderung zurückzahlen?
Nur bei förderschädlichen Tatbeständen. Die häufigsten Auslöser im Überblick:
Die Reform reduziert die Rückzahlungsrisiken durch klarere Regelungen. Bei korrekter Nutzung und Einhaltung der Fristen besteht keine Rückzahlungspflicht.
Besteuerung beim Immobilieneinsatz
Die steuerlichen Folgen ergeben sich aus zwei unabhängigen Ebenen: der nachgelagerten Besteuerung des Wohnförderkontos und den allgemeinen Regeln für private Immobilienverkäufe. Beide Ebenen müssen separat beachtet werden.
Welche steuerlichen Folgen hat die Immobiliennutzung?
In der Ansparphase entstehen keine steuerlichen Folgen. Die Entnahme selbst ist steuerfrei, solange sie förderfähig ist. Die Besteuerung tritt erst in der Auszahlungsphase ein, wenn das Wohnförderkonto über 5 Jahre verteilt besteuert wird.
Zusätzlich gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG, die aber vor allem vermietete Immobilien betrifft. Deine selbstgenutzte Immobilie kannst du in der Regel jederzeit steuerfrei verkaufen, entweder wenn du sie durchgängig selbst bewohnt hast oder wenn du sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt hast. Steuerpflichtig wird der Gewinn nur, wenn du die Immobilie zwischenzeitlich vermietet und innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkaufst.
Wie wird das Wohnförderkonto bei Rentenbeginn besteuert?
Bei Rentenbeginn erstellt die ZfA einen Bescheid über den zu versteuernden Betrag auf dem Wohnförderkonto. Für die Besteuerung gibt es zwei Möglichkeiten:
Bei der ratierlichen Besteuerung wird der Kontostand gleichmäßig verteilt und jährlich mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser Zeitraum verkürzt sich mit der Reform von bisher bis zum 85. Lebensjahr auf fünf Jahre. Alternativ bleibt die Einmalbesteuerung erhalten, bei der du den gesamten Betrag auf einmal versteuerst und dafür einen Abschlag von 30 Prozent bekommst, es werden also nur 70 Prozent des Kontostands besteuert.
Kann ich die Steuerlast auf das Wohnförderkonto in Raten zahlen?
Ja. Das ist der Standardweg. Der zu versteuernde Betrag wird auf 5 Jahresraten aufgeteilt und jeweils als sonstige Einkünfte in der Steuererklärung angegeben. Die tatsächliche Steuerlast hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab, der wiederum von deinem gesamten Einkommen im jeweiligen Jahr bestimmt wird.
Wer niedrige Renteneinkünfte hat, profitiert besonders: Durch die Ratenbesteuerung bleibt der Steuersatz in jedem einzelnen Jahr moderat, weil der zu versteuernde Jahresbetrag geringer ist als bei einer Einmalbesteuerung.
Es lohnt sich deshalb, vor Rentenbeginn mit einem Steuerberater die Progressionseffekte durchzurechnen.
Szenarien nach dem Immobilienkauf: Verkauf, Auszug und Ausnahmen
Das Leben verläuft selten nach Plan. Scheidung, Pflegebedürftigkeit, berufliche Veränderungen – all das kann die Wohnsituation verändern. Die Reform berücksichtigt solche Konstellationen ausdrücklich und schafft klarere Regeln, damit unvorhergesehene Lebensereignisse nicht automatisch zum Förderverlust führen.
Was passiert bei Verkauf oder Auszug aus der Immobilie?
Bei einem Verkauf der geförderten Immobilie hast du 5 Jahre Zeit, den geförderten Betrag in eine neue selbstgenutzte Immobilie zu investieren. Gelingt das, bleibt die Förderung erhalten. Alternativ kann der Betrag innerhalb eines Jahres auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag eingezahlt werden.
Erfolgt weder eine Reinvestition noch eine Einzahlung in einen Altersvorsorgevertrag, gilt die Verwendung als förderschädlich: Zulagen und Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden, das Wohnförderkonto wird aufgelöst.
Welche Ausnahmen gelten bei Pflegebedürftigkeit?
Die Reform stärkt den Schutz pflegebedürftiger Eigentümer erheblich. Bei einem gesundheitlich bedingten Umzug in ein Pflegeheim oder eine betreute Wohnform kann die Förderung erhalten bleiben. Die Auflösung des Wohnförderkontos unterbleibt, wenn du Eigentümer der Wohnung bleibst, sie dir weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und sie nicht von Dritten – mit Ausnahme des Ehegatten – genutzt wird.
Diese Schutzregelung verhindert, dass pflegebedürftige Eigentümer doppelt bestraft werden: einmal durch den erzwungenen Umzug und zusätzlich durch eine Förderrückzahlung. Die Immobilie kann im Familienkreis weitergenutzt oder vorübergehend leerstehen, ohne dass automatisch ein förderschädliches Ereignis eintritt.
Wie wirkt sich eine Scheidung auf die Eigenheimförderung aus?
Bei einer Scheidung greift eine spezielle Schutzregelung: Die Auflösung des Wohnförderkontos unterbleibt, wenn die Ehewohnung dem anderen Ehegatten auf der Grundlage einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung freiwillig überlassen wird oder aufgrund einer richterlichen Entscheidung nach § 1361b oder § 1568a BGB zugewiesen wird.
In der Praxis heißt das: Der in der Immobilie verbleibende Ehepartner kann die Förderung fortführen, wenn die Selbstnutzung fortgesetzt wird. Die Aufteilung des Wohnförderkontos, die Zuordnung der Förderung und die Übertragung von Eigentumsanteilen erfordern differenzierte Lösungen. Hier lohnt es sich, sowohl einen Steuerberater als auch einen Fachanwalt für Familienrecht einzubeziehen.
Was muss ich bei Vermietung der Immobilie beachten?
Dauerhafte Vermietung ist förderschädlich Wer die geförderte Immobilie dauerhaft vermietet, ohne eine Wiedernutzung als Alterswohnsitz zu planen, muss Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen. Zeitweise Vermietung kann unter bestimmten Bedingungen zulässig sein, etwa bei einem berufsbedingten Auslandsaufenthalt, wenn die ZfA zustimmt und die Selbstnutzung später wieder aufgenommen wird.
Ø 167.582 Euro stehen dir an Förderung für deine Altersvorsorge zu
Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten deine Altersvorsorge fördern zu lassen. Mache jetzt unseren Check.
Altersvorsorgedepot vs. alternative Finanzierungswege
Die Entscheidung, ob die Immobilie über das Altersvorsorgedepot oder über andere Wege finanziert wird, hängt von der persönlichen Situation ab. Einkommen, Sparfähigkeit, Familienstand, Risikobereitschaft und der geplante Zeitraum bis zum Immobilienkauf spielen eine Rolle.
Altersvorsorgedepot mit Immobilie oder normales ETF-Depot?
Beide Wege haben ihre Berechtigung – aber sie sind für unterschiedliche Situationen optimiert.
Wann lohnt sich die staatliche Förderung trotz Einschränkungen?
Die Förderung lohnt sich besonders dann, wenn die Zulagen und Steuervergünstigungen einen erheblichen Anteil an den Beiträgen ausmachen und die Einschränkungen mit den Lebensplänen vereinbar sind.
Die Einschränkungen (Selbstnutzung, nachgelagerte Besteuerung) sind für die meisten Familien kein echtes Problem, weil sie ohnehin langfristig im Eigenheim wohnen wollen. Die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos ist dank des verkürzten 5-Jahres-Zeitraums weniger belastend als viele befürchten.
Für wen ist ein freies Depot die bessere Wahl?
Ein freies Depot ist die bessere Option, wenn:
- du beruflich häufig umziehst und keine langfristige Bindung an eine Immobilie planst.
- dein Einkommen deutlich über dem Durchschnitt liegt und die Zulagen im Verhältnis zu deinen Beiträgen wenig ins Gewicht fallen.
- du in alternative Anlageklassen investieren möchtest, wie Kryptowährungen oder Aktien.
- dir maximale Flexibilität wichtiger ist als die steuerliche Förderung – etwa weil unklar ist, ob das Kapital für eine Immobilie, eine Unternehmensgründung oder einen anderen Zweck eingesetzt wird.
Vermögensstreuung: Altersvorsorgedepot und Immobilie kombinieren
Die Kombination aus Altersvorsorgedepot und Immobilie ist für die meisten Familien der klügste Weg. Zwei unabhängige Vermögensbausteine ergänzen sich gegenseitig: Die Immobilie sichert mietfreies Wohnen im Alter, das Depot liefert die Liquidität für laufende Ausgaben und unerwartete Ereignisse.
Warum die Kombination aus Altersvorsorgedepot und Immobilie sinnvoll ist
Wer ausschließlich auf eine Immobilie setzt, hat im Alter zwar ein Dach über dem Kopf, aber kein liquides Vermögen für Reparaturen, Gesundheitskosten oder den Lebensunterhalt. Wer ausschließlich am Kapitalmarkt spart, zahlt bis ins hohe Alter Miete – und die frisst einen großen Teil der Rendite auf. Die Kombination löst dieses Dilemma:
- Immobilie: Reduziert die Wohnkosten auf nahezu null (abzüglich Instandhaltung), ist der Lebensmittelpunkt und bietet eine moderate Wertsteigerung.
- Altersvorsorgedepot: Liquiditätsnahe Anlage in breit gestreuten Aktien-ETFs, höhere Renditechancen, bei Bedarf als Rente oder kapitalisierte Leistung verfügbar.
Zusammen hast du Unabhängigkeit vom regionalen Immobilienmarkt und die Flexibilität, auf Unvorhergesehenes zu reagieren.
Welche Rolle spielt die Liquidität im Alter?
Liquidität im Alter wird regelmäßig unterschätzt. Eine Immobilie ist zwar ein wertvoller Besitz, aber sie ist illiquide. Eine einzelne Ecke des Wohnzimmers lässt sich nicht verkaufen, wenn kurzfristig 10.000 € für eine neue Heizung gebraucht werden. Verkaufen oder Beleihen dauert Monate und kostet Geld.
Das Altersvorsorgedepot liefert genau diese fehlende Liquidität. Die Auszahlung als Rente oder kapitalisierte Leistung schafft planbare Einnahmen neben der gesetzlichen Rente. Die Kombination aus mietfreiem Wohnen (durch die Immobilie) und regelmäßigen Depotauszahlungen (durch das Altersvorsorgedepot) deckt beide Seiten ab: niedrige laufende Kosten und ausreichend Bargeld für alles, was das Leben bringt.
Reform für 2027: Was ändert sich gegenüber der Riester-Eigenheimrente?
Für alle, die gefördert ins Eigenheim wollen, bringt die Reform spürbare Verbesserungen. Das bisherige Wohn-Riester galt als komplex und wenig transparent, vor allem die fiktive Verzinsung des Wohnförderkontos hat viele Sparer im Nachhinein überrascht. Das neue System ist einfacher aufgebaut, die Förderung fällt höher aus und die spätere Steuerlast lässt sich besser kalkulieren. Die wichtigsten Punkte sind die höhere Grundzulage, die einheitliche Kinderzulage, der Wegfall der 2-Prozent-Verzinsung und der verkürzte Besteuerungszeitraum. Diese Wohnförderkonto-Änderungen greifen für Konten, die ab dem 1. Januar 2028 gebildet werden.
Kann ich meinen bestehenden Wohn-Riester ins Altersvorsorgedepot übertragen?
Ja, bestehende Wohn-Riester-Verträge können ab 2027 in das neue Fördersystem überführt werden. Der Wechsel ist freiwillig, denn Altverträge genießen grundsätzlich Bestandsschutz und können auch nach den bisherigen Regeln weiterlaufen. Wer wechseln möchte, erklärt gegenüber seinem Anbieter, künftig die neuen Förderregeln nutzen zu wollen.
Ob sich der Wechsel lohnt, hängt vom Einzelfall ab, etwa von den bisherigen Vertragsbedingungen, der Höhe der Förderung und möglichen Wechselkosten. Die zinslose Logik und der verkürzte Besteuerungszeitraum können die spätere Steuerlast senken, allerdings greifen diese Vorteile erst für Wohnförderkonten, die nach dem 1. Januar 2028 gebildet werden. Vor einem Wechsel lohnt sich deshalb eine individuelle Berechnung.
Beim Wechsel können Kosten anfallen. Für Altverträge bleibt die 2-Prozent-Verzinsung des Wohnförderkontos erhalten, solange kein Wechsel erfolgt.
Praktische Umsetzung: Anbieter und Fehlerquellen
Die schönste Förderung nützt wenig, wenn der falsche Anbieter gewählt wird oder vermeidbare Fehler passieren. Ab 2027 können Banken, Versicherungen und andere Finanzdienstleister Altersvorsorgedepots anbieten – aber nicht jeder muss eine Eigenheimoption integrieren.
Welche Anbieter erlauben die Immobiliennutzung?
Die Entnahmemöglichkeit nach § 92a EStG ist künftig optional. Anbieter können selbst entscheiden, ob sie die Eigenheimförderung in ihren Vertrag aufnehmen. Beim Vertragsabschluss muss deshalb gezielt geprüft werden, ob das gewählte Produkt eine Eigenheimoption enthält.
Worauf muss ich bei der Anbieterwahl achten?
Die wichtigsten Punkte bei der Anbieterwahl:
- Eigenheimoption im Vertrag: Ist die Kapitalentnahme für Wohneigentum vertraglich vorgesehen?
- Effektivkosten: Standarddepot max. 1 %, andere Produkte können abweichen – Gesamtkosten vergleichen, nicht nur Verwaltungsgebühren.
- Produktpalette: Breit gestreute Aktien-ETFs mit niedrigen laufenden Kosten? Oder nur wenige teure Fonds?
- Flexibilität: Wechselmöglichkeiten, Übertragungsgebühren, Entnahmeoptionen – wie einfach lässt sich der Vertrag anpassen?
- Servicequalität: Digitale Verwaltung, transparente Berichterstattung, erreichbarer Kundenservice.
Wie wirkt sich die Entnahme auf meine spätere Rente aus?
Wer einen großen Teil des Guthabens für den Immobilienkauf entnimmt, hat entsprechend weniger Kapital für die spätere Altersrente. Entnimmt eine Familie zum Beispiel 75 Prozent des Guthabens, verbleiben 25 Prozent für die Rente. Die entnommenen Beträge plus Zulagen werden im Wohnförderkonto erfasst und bei Rentenbeginn über fünf Jahre besteuert.
Dieser vermeintliche Nachteil wird durch das mietfreie Wohnen aber meist mehr als ausgeglichen. Wer im Ruhestand 1.000 Euro Miete spart, hat effektiv 12.000 Euro mehr pro Jahr zur Verfügung. Über 20 Jahre Ruhestand sind das rund 240.000 Euro eingesparte Miete, Tendenz durch steigende Mieten eher höher. Das übersteigt die Steuerbelastung aus dem Wohnförderkonto in der Regel um ein Vielfaches.
Für wen lohnt sich das Altersvorsorgedepot mit Immobilienziel?
Nicht jeder profitiert gleichermaßen von der Kombination aus Altersvorsorgedepot und Immobilie. Die Förderung ist so strukturiert, dass bestimmte Personengruppen besonders stark profitieren – während andere mit alternativen Wegen besser fahren.
Macht die Kombination für junge Familien Sinn?
Ja – und zwar mehr als für jede andere Zielgruppe. Junge Familien mit Kindern profitieren dreifach:
- Die Kinderzulagen (300 €/Kind) addieren sich über die Jahre.
- Die lange Ansparzeit (15–25 Jahre) lässt den Zinseszinseffekt voll wirken.
- Die Steuerfreiheit in der Ansparphase verstärkt die Rendite zusätzlich.
Fazit
Das Altersvorsorgedepot macht die Kombination aus Kapitalmarktanlage und Eigenheimfinanzierung ab 2027 attraktiver als je zuvor: höhere Zulagen, der Wegfall der Verzinsung auf dem Wohnförderkonto und ein auf fünf Jahre verkürzter Besteuerungszeitraum. Besonders für junge Familien mit Kindern ist die Eigenheimoption einer der effizientesten Wege, staatlich gefördert ins Eigenheim zu kommen, weil die Zulagen über die Jahre erhebliche Beträge erreichen können. Gutverdiener nehmen die Förderung als Basisbaustein mit und gestalten den Rest über freie Depots oder die betriebliche Altersvorsorge.
Entscheidend ist am Ende nicht das Produkt, sondern wie es zur konkreten Lebenssituation passt. Und genau hier liegt die Herausforderung: Die Förderlogik, die Wohnförderkonto-Regeln, die steuerlichen Folgen bei Verkauf oder Scheidung und die richtige Anbieterwahl greifen alle ineinander. Ein kleiner Fehler, etwa ein falsch gewählter Entnahmezeitpunkt, ein Vertrag ohne Eigenheimoption oder eine übersehene Frist, kann später mehrere tausend Euro kosten. Deshalb lohnt sich vor Abschluss eine fundierte Beratung, die deine gesamte Situation betrachtet, vom Altersvorsorgedepot über die bAV und die Basisrente bis zur freien Kapitalanlage, und daraus die für dich beste Kombination aus Förderung und Rendite ableitet.
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Häufige Fragen
Ist ein Altersvorsorgedepot für das Eigenheim möglich?
Ja, du kannst gefördertes Kapital aus dem Altersvorsorgedepot für selbstgenutztes Wohneigentum entnehmen, etwa für Kauf, Bau, energetische Sanierung oder die Ablösung eines bestehenden Darlehens. Wichtig ist nur, dass dein Vertrag diese Eigenheimoption vorsieht, denn ab 2027 ist sie nicht mehr automatisch in jedem Vertrag enthalten.
Für wen lohnt sich das Altersvorsorgedepot?
Besonders für Familien mit Kindern, für Gutverdiener als geförderter Basisbaustein und für alle, die langfristig in ETFs sparen wollen. Auch erstmals für Selbstständige und Freiberufler, die vorher keinen Zugang zur staatlichen Förderung hatten und so davon profitieren können.
Welche Nachteile hat ein Altersvorsorgedepot?
Die geförderte Nutzung ist an Regeln gebunden. Zwar kommst du grundsätzlich jederzeit an dein Kapital, eine vorzeitige Entnahme außerhalb der Förderzwecke ist aber förderschädlich und löst die Rückzahlung der Zulagen und Steuervorteile aus. Die Produktauswahl ist auf eine Positivliste beschränkt, und die Förderung gibt es nur auf maximal 1.800 Euro Eigenbeitrag.
